Các kịch bản cho thị trường bất động sản 2016

0
2842

Trong bối cảnh chung của nền kinh tế đang có chiều hướng tốt lên, lạm phát giảm so với các năm trước thì ngược lại, thị trường bất động sản đang rất nhộn nhịp khi cả số lượng và giá đều có xu hướng tăng. Tuy nhiên, phải qua nghiên cứu định lượng mới có thể khẳng định chính xác được, về mặt định tính có thể thấy rằng bất động sản có thể là van xả của lạm phát.

Tuy vậy, 2015 mới chỉ là giai đoạn đầu trong một chu kỳ phát triển mới của bất động sản, đó vẫn chưa phải là bong bóng.

Thị trường bất động sản vẫn chưa bong bóng
Thị trường bất động sản vẫn chưa bong bóng

Thị trường đã bong bóng chưa?

Về mặt tổng thể, thị trường bất động sản vẫn chưa bong bóng. Thứ nhất, luồng tiền vào bất động sản có dấu hiệu tốt nhưng vẫn chưa đa dạng. Trong đó, luồng tiền từ hệ thống ngân hàng vẫn chưa đủ lớn.

Luồng tiền từ đầu tư công vẫn chỉ ở mức ổn định. Trong khi đó, luồng tiền từ nước ngoài vẫn không đạt được như mong đợi. Luồng kiều hối có tín hiệu tốt nhưng vẫn chưa tạo được tác động lan tỏa.

Luồng tiền của dân vẫn đang chờ được kích hoạt. Từ thị trường chứng khoán vẫn chưa đúng kỳ vọng. Từ các công cụ tài chính vẫn còn rất manh nha.

Thứ hai, nhà đầu tư thứ cấp vẫn chờ đợi. Họ có một lượng tiền khá lớn những vẫn chưa quyết định đầu tư mạnh vào bất động sản.

Nguyên nhân là do các nhà đầu tư đang có nhiều cơ hội lựa chọn khi mà các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành thoái vốn khỏi các lĩnh vực không trọng điểm, cùng với việc cổ phần hóa đang được đẩy mạnh tại các công ty nhà nước.

Đồng thời, họ vẫn đang chờ đợi các nhà đầu tư lớn tham gia vào thị trường.

Thứ ba, một số nhà đầu tư lớn và các chủ đầu tư vẫn chưa kết thúc giai đoạn đầu tư 2005-2015 do còn rất nhiều dự án và công trình vẫn chưa tái khởi động.

Do vậy, các sản phẩm mang dấu ấn của một chu kỳ đầu tư mới vẫn chưa được đưa ra thị trường. Vì vậy các nhà đầu tư vẫn chưa thực sự tham gia vào thị trường do tâm lý phòng tránh rủi ro vẫn đang tồn tại.

Thứ tư, địa bàn triển khai của các dự án chưa đồng loạt. Các khu vực sôi động cũng mới tập trung ở các trọng điểm: Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang… Các địa bàn mới chưa xuất hiện. Những địa bàn tiềm năng như Vũng Tàu, Bình Dương, Long Thành cũng chưa thật sự khởi sắc như mong đợi.

Thứ tư, Các dự án triển khai chưa đồng loạt. Các khu vực sôi động tập trung ở các trọng điểm: Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Nha Trang… chưa xuất hiện tại các địa bàn mới. Những địa bàn tiềm năng như Bình Dương, Vũng Tàu, Long Thành cũng chưa khởi sắc như mong đợi.

Thứ năm, các công trình mới chưa nhiều. Ngoài một số dự án tái khởi động, một vài dự án khởi công mới thì chưa có dự án lớn, mới của chủ đầu tư mới.

Thêm nữa, quy mô các dự án cũng không tăng. Chỉ các dự án của chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh là được thúc đẩy và khởi công.

Có thể thấy, năm 2015 là một năm đầu của giai đoạn tăng trưởng mới của thị trường bất động sản.

Triển vọng thị trường năm 2016

Năm 2016, bất động sản sẽ được dự kiến theo ba kịch bản. Thứ nhất, thị trường đi ngang, xảy ra khi các yếu tố của năm 2015 không có thay đổi.

Kinh tế vĩ mô ổn định, tình hình kinh tế thế giới không có biến động. Luồng vốn trong dân và nước ngoài không thay đổi. Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất.

Kịch bản thứ hai, thị trường đi lên. Dựa trên giả định các yếu tố năm 2015 giữ nguyên nhưng nguồn vốn nước ngoài tăng lên. Dưới tác động của hội nhập kinh tế quốc tế (TPP, AEC…) và triển khai thực hiện Luật Nhà ở 2014 (các chủ thể có yếu tố nước ngoài được mua và sở hữu nhà trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam).

Nhiều khả năng kịch bản này sẽ xảy ra nhưng để bùng nổ thì còn cần thêm nhiều yếu tố khác.

Kịch bản thứ ba, thị trường bùng nổ. Kịch bản này sẽ xảy ra khi hội tụ đủ các yếu tố thuận lợi.

Thứ nhất, thế giới không có biến động bất thường (Giá dầu nằm trong phạm vi dự báo; giá vàng ổn định. Biển Đông ổn định; tương quan các quốc gia ổn định).

Thứ hai, kinh tế vĩ mô ổn định (tăng trưởng kinh tế khoảng 6,5% – 7%; lạm phát dưới 5%; doanh nghiệp nhà nước tiếp tục cổ phần hóa và thoái vốn theo trình tự; ngân sách vận hành theo phê chuẩn của Quốc hội; hệ thống ngân hàng tiếp tục được sắp xếp theo dự kiến; tăng trưởng tín dụng như năm 2015; xuất nhập khẩu ổn định…).

Thứ ba, kiều hối tiếp tục tăng theo xu thế trước 2015 (mỗi năm tăng thêm 1 tỷ USD).

Thứ tư, luồng tiền đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản tăng cao.

Thứ năm, các công cụ tài chính bất động sản được ra đời (quỹ đầu tư tín thác bất động sản; ngân hàng tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu bất động sản; mô hình timeshare bất động sản được đẩy mạnh…).

Kịch bản này đòi hỏi nhiều yếu tố, nhiều điều kiện xảy ra cùng lúc và nỗ lực của nhiều bên khác nhau. Tuy nhiên, kịch bản này vẫn có thể xảy ra.

Rủi ro kèm theo kịch bản

Cả ba kịch bản đối với thị trường bất động sản năm 2016 đều phụ thuộc vào một số rủi ro. Một là, rủi ro về tình hình quan hệ quốc tế và quan hệ kinh tế quốc tế.

Ba kịch bản trên đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2016 đều còn phụ thuộc vào một số rủi ro. Một là, rủi ro về quan hệ quốc tế

Đạt được TPP là một thuận lợi nhưng để TPP được phế chuẩn một cách đồng bộ và thuận lợi của 12 quốc gia hay không nằm ngoài khả năng tác động của Việt Nam

Bên cạnh đó, giá dầu, giá vàng quốc tế phụ thuộc rất nhiều yếu tố mà Việt Nam không quyết định được.

Hai là, rủi ro kinh tế vĩ mô. Rất nhiều yếu tố cho thấy kinh tế vĩ mô 2016 thuận lợi nhưng vẫn còn tiềm tàng những rủi ro (về ngân sách, về nợ công; về điều hành tiền tệ – tín dụng nhất là về tỷ giá với đồng nhân dân tệ; về xuất nhập khẩu, nhất là việc nhập siêu với Trung Quốc).

Ba là, rủi ro về các nợ đọng của các doanh nghiệp trong bất động sản và rủi ro về tồn kho bất động sản. Nếu chỉ một yếu tố không kiểm soát, các kịch bản sẽ không như dự kiến.

Ba là, rủi ro về các khoản nợ của doanh nghiệp bất động sản và rủi ro về tồn kho. Nếu không kiểm soát được một yếu tố thôi, các kịch bản trên sẽ không như dự kiến.

Thậm chí, nếu vì nhiều yếu tố tác động, luồng tiền nước ngoài bùng nổ vận hành vào Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam 2016 sẽ không dự kiến được biến động.

NO COMMENTS

LEAVE A REPLY